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2020年一季报显示，北都城建投资成长股份有限公司（600266.SH，下称”城建成长”）不只营业收入同比淘汰了53.9%，-5.4亿元的公允代价变换损益亦拉低了账面收益，使其净利润落井下石，归母净利润更是大幅淘汰-158.0%至-6.9亿元。 疫情肆虐，城建成长的短板也随之袒露。背靠北都城建团体这颗大树，城建成长始终未能做大做强，从含着金钥匙出生的老牌房企慢慢沦为消灭贵族。尤其是在局限瓶颈之下，城建成长的主营业务增长乏力，利润不得不借助“财技”美化。 成败皆都城 单一都市的营收占比超80% 在城建成长的年报中，一向难觅销售额的踪影。但在2019年年报中，赫然写着一句话：陈诉期内，公司共计实现销售金额202亿元，销售面积85万平方米。 自1998年起，城建成长成为北都城建团体旗下的上市平台，并于2001年与城建团体举办了标的额23.4亿元的资产置换，主业由修建施家产转向房地产开拓。直到2016年，城建成长的房地财富务才打破100亿元销售大关。然而，200亿元的销售局限与转型房地产开拓18年有余的过程对比，显得扞格难入。 纵观城建成长2019年的业绩，其房地产主业呈现了增收不增利的环境，且拖累了整体的营收。个中，营收同比增长23.1%至157.5亿元，营业本钱同比增长40.3%至120.0亿元，毛利率同比下降9.3个百分点至23.1%。
这导致城建成长的整体业务也陷入了增收不增利的困境。个中，营业收入同比增加22.8%至164.3亿元，营业本钱同比增长38.9%至124.7亿元，毛利同比淘汰10%至39.6亿元，毛利率下滑8.8个百分点至24.1%。 实际上，城建成长房地财富务毛利率的下滑由来已久。除了2018年毛利率有所回暖之外，城建成长的该指标自2015年以来就跟着营收局限的增长逐渐下滑，并从2015年的38.7%下滑至2019年的最低点，为23.1%。这也显示出城建成长对房地产开拓本钱的管控愈发吃力。 究其原因，是城建成长重仓北京，难以向外扩张导致的功效。
北京作为城建成长的大本营，颠末多年的成长，其取得的营业收入在总收入中的占比始终维持在80%以上。从局限方面来看，对城建成长整体毛利率的影响也是最大的。以2019年为例，城建成长在北京的营业收入约为137.4亿元，占总收入的83.6%，而毛利率同比淘汰了13.5个百分点至22.6%，进而拉低了整体毛利率。 停止2019年期末，在城建成长持有待开拓的20个项目中，有12个位于北京，个中包括9个一级开拓项目；处于前期、在建、竣工阶段的共有50个项目，个中31个位于北京，包括12个一级开拓与棚改项目。 重仓北京，不只意味着城建成长要受限于严格的调控政策，还意味着其不得不依赖前期投入大、回款与结转周期长的一级开拓和棚改项目。但一级开拓的项目大部门会通过招拍挂再推向市场，而在土拍进程中，城建成长还得与头部房企展开厮杀，却鲜有斩获。另外，周期较长的项目在会合结转时凡是能带来较大的毛利空间，但城建成长的保障房项目却在2019年处于吃亏状态——平各庄保障房项目吃亏约5.9亿元。 然而，在总体毛利下滑的环境下，城建成长却依靠“财技”实现了净利润的逆袭。 营业利润依靠账面收益 业绩低迷波及成本市场 早在2019年中期，城建成长就尝到了新管帐准则的甜头。 |
