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3月23日，雅居乐（03383.HK）宣布2019年全年业绩通告。陈诉期内，雅居乐实现销售额1179.7亿元，同比增加14.9%；毛利自2015年以来呈现首次下滑。 在打破千亿关隘的同时，雅居乐也完成了1130亿元年度销售方针的104.4%。 这切合雅居乐主席陈卓林的预期。在2019年中期，他就曾暗示：“2018年我们说2019年要实现10%的销售增幅，各人说守旧，此刻看管旧就对了。”对付2020年的销售方针，陈卓林认为，能实现1200亿元就算很有收获。 政策调控导致毛利下滑 陈诉期内，雅居乐实现营业收入602.4亿元，同比增加7.3%。然而，其毛利却同比下降25.6%至183.6亿元，毛利率也因此同比下降13.4个百分点至30.5%。 这是雅居乐自2015年以来，第一次呈现毛利下滑的环境。2015年-2018年，雅居乐别离实现毛利108.1亿元、123.7亿元、206.9亿元及246.7亿元，毛利率也由25.1%上升至43.9%。 雅居乐在陈诉中指出，毛利率的下降主要是由于多个都市受“因城施策”调控政策的影响，导致高毛利率项目确认的销售收入占比大幅下降，致使整体毛利率有所下降。
有意思的是，这与其在2019年半年报中给出的原因如出一辙。在2019年上半年，雅居乐就呈现了毛利下滑的环境，同比下降31.6%至82.2亿元；毛利率为30.3%，同比下降19.3%。 究其原因，是海南区域受限购政策影响导致雅居乐在该区域的收入淘汰。“毛利率下降的原因很明明，高毛利的收入少了，详细来说就是海南岛。”雅居乐副总裁潘智勇曾如此暗示。 自2018年全域限购政策开启,海南楼市入冬。据海南省统计局数据显示，2019年前三季度，全省衡宇销售面积584.95万平方米，同比下降48.6%；衡宇销售额928.92亿元，同比下降44.6%。 由于海南是雅居乐的重仓区域，受调控影响，其项目销售、收入结转均急转直下。仅在2019年上半年，公司在海南市场的项目入账只有10亿元，毛利仅为6亿元。 不外，陈卓林曾暗示，这不是问题，“此刻整个行业的毛利率要到达30%以上，已经算很好了”。从2019年全年来看，雅居乐的毛利率依然维持在30%以上，好像扛过了短期的攻击。 对付海南市场的将来，陈卓林仍旧看好，“公司在海南约莫尚有1000亿货值，可以孝敬高出20%的利润率，高出50%的毛利率”。 这无疑是雅居乐在押宝海南政策是否会呈现调解。值得留意的是，雅居乐在海南区域的项目结转收入占比正在逐渐低落，由2017年的95.0%降至2019年的89.9%。假如雅居乐将来的收入布局一连优化，或将对冲其物业销售收入毛利下降的风险。 在非物业销售收入中，雅居乐局限最大的是物管收入。在2019年同比增加67.7%至35.8亿元，占总收入的5.9%；增速最快的是环保收入，同比增加146.1%至15.1亿元。同时，雅糊口在期内完成对中民物业的重磅收购，以及45个环保项目。在不久的未来，这些项目也会为雅居乐孝敬必然的收入。 均衡机关 对冲区域风险 雅居乐在海南市场受到的攻击，也对其项目机关发生了必然的影响。 2019年，雅居乐通过招拍挂、勾地及股权收购等方法增加42个项目，估量新地块的总修建面积达1090万平方米，总价钱约为472亿元，对应楼面地价约每平方米4334元。 从拓展区域来看，雅居乐在各个区域的机关较为均衡。个中，华南区域新增10个项目，华东区域新增8个项目，华北新增5个项目。另外，华东、西部、华中、云南等区域别离新增4个项目，东北、香港共新增3个项目。
同时，雅居乐所获项目标权益比例都较高，占比低于50%的项目仅有6个，仅占新增项目标14.3%。 停止期末，雅居乐共拥有权益土储3970万平方米，平均地价约为每平方米3364元。丰裕的地皮储蓄与较低的地价也给雅居乐带来了底气，陈卓林暗示，“纵然不思量海南，雅居乐的整体可售资源也存在着相当的利润空间”。 在手现金无法包围即期欠债 陈诉期内，雅居乐的有息欠债局限创下新高，总计966.7亿元，占总欠债的46.5%。因此，公司的平均融资本钱也由2018年的6.49%增加至7.10%，利钱开支更是同比增加40.7%至71.2亿元。值得留意的是，停止2019年12月31日，雅居乐一年内到期的欠债为423.0亿元，期末的现金及现金等价物（不含受限制资金）约为335.5亿元。显然，雅居乐的现金短债比小于1，存在必然的资金缺口，短期偿债风险增加。 |
