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3月17日晚间，雅糊口（03319.HK）宣布2019年业绩通告，浩瀚财政指标抢眼，而拉升财政指标的背后推手正是雅糊口的局限扩张。 由于母公司雅居乐难以满意雅糊口的局限诉求，雅糊口为讨成本市场欢心，不得不加快赛马圈地。然而，在以处事取胜的物业处事行业，雅糊口这一烧钱的扩张模式却隐忧不绝。 增值处事增速大幅下滑 财报显示，2019年雅糊话柄现营业收入51.3亿元，同比增长51.8%；实现归母净利润12.3亿元，同比增长53.7%；而营业本钱为32.44亿元，同比增速远超营业收入、归母净利润，为55.51%。换句话说，尽量雅糊口的收入不绝增加，但盈利本领却在打折扣。 从详细的业务来看，期内，雅糊口的物业打点处事收入约28.3亿元，同比增长74.2%，收入占比55.2%；外延增值处事收入18.1亿元，同比增长23.9%，收入占比35.3%；社区增值处事4.9亿元，同比增长68.1%，收入占比9.5%。
得益于局限扩张，与2018年对比，雅糊口的物业打点处事收入增速明明提高，同时在总收入中的占比也晋升至50%以上。反观两项增值处事，其收入增速均呈现较大幅度下滑。个中，外延增值处事收入的增速由2018年的222.7%大幅下滑至23.9%，社区增值处事收入的增速由2018年的183.7%大幅下滑至68.1%。 研究发明，增值处事的收入增速呈现下滑与雅糊口的在管面积不无干系。停止2019年底，雅糊口的在管面积为2.34亿平方米。个中，来自雅居乐团体的在管面积约5383万平方米，在总面积中的占比约23.0%；来自绿地控股的在管面积约为856万平方米，在总面积中的占比约3.7%；来自第三方物业开拓商的在管面积约7545万平方米，来自收并购的在管面积约9615万平方米，二者合计在总面积中的占比约73.3%。
不丢脸出，雅糊口通过收并购得到的在管面积比例最高。估量雅糊口完成对中民物业的相关收购后，这一比例还将大幅晋升。 然而，从项目收并购到增值处事的植入并发生收入需要必然的时间。尤其是一些项目收并购后，需要在打点架构与打点方法方面举办调解，这意味着增值处事转化的时间将会更长。实际上，雅糊口的增值处事收入，出格是外延增值处事收入已经进入瓶颈期，难以跟上在管面积的扩张速度。
从合约总修建面积来看，上述趋势还将一连。停止期末，雅糊口来自第三方物业开拓商（包罗收并购）的合约面积为2.39亿平方米，占总合约面积的67.1%，远高于来自雅居乐和绿地的7705万平方米和4008万平方米。更为重要的是，前者保持了74.0%新增率，而来自雅居乐的新增率仅为9.5%，来自绿地控股的新增率固然高达81.9%，但基数较小。也就是说，雅糊口追求的局限存在边际效益的天花板。 赛马圈地 隐忧不绝 自“物业第一股”彩糊口登岸香港成本市场后，“赛马圈地”成为浩瀚物业公司寻求局限扩张的通例套路。雅糊口自然也不破例，只能团结自身条件放荡收并购。 早在2018年头上市之前，雅糊口就与绿地控股展开了计谋性相助，以10亿元价钱收购绿地物业100%的股权，构成“雅居乐物业”及“绿地物业”双品牌计谋。 2017年，绿地控股为雅糊口提供了268万平方米的在管面积，占当年在管面积的3.4%。但更为惹眼的是，雅糊口来自第三方物业开拓商的在管面积占比由前一年的31.5%晋升至42.7%，面积新增率高达112.1%；而雅居乐为雅糊口提供的在管面积新增率不外23.1%。 在合约总修建面积方面，雅糊口通过第三方开拓商得到了4165万平方米的合约修建面积，而雅居乐仅提供了170万的合约修建面积，仅相当于第三方提供合约修建面积的4%。 受限于雅居乐的开拓销售面积，雅糊口必需开启外拓模式，将重心转移至第三方开拓商的项目。 |
