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以机关三四线都市、高周转销售而闻名的中梁控股（02772.HK，下称“中梁”）终于登岸香港成本市场。 7月16日，中梁在香港进行上市典礼，其最终的刊行订价为5.55港元/股，募资净额为27.73亿港元。停止收盘，中梁股价报收5.95港元，上涨7.21%。 “中梁在业务成长计策上是以中小局限地皮项目为主，并回收尺度化的开拓流程，以加快资产周转营运，这与大大都内房企以大局限地块成长的计策有所差异。团体的项目亦多以合伙模式营运，有助低落收购地块的本钱。”鼎成证券投资计策总监熊丽萍评价。 三四线销售降温 作为一家发迹于温州的房企，中梁在已往几年是地产圈的“黑马”。 招股书显示，中梁营业收入从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿，年复合增长率高达221.4%；2016年、2017年及2018年全年的销售额别离为190亿、649亿、1015亿，年复合增长率为131%。 2016年，中梁将大本营从温州迁至上海，便开始了大局限的扩张。其业务模式主要是对标碧桂园，即在三四线都市遍及机关，并通过高周转实现局限扩张。 中梁董事长杨剑曾暗示：“假如机关一二线都市是开大奔，机关三四线都市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我照旧大有时机的。” 为了实现高周转，中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金举办第二次投入。为了勉励区域公司凭据“456”的模式运转，中梁配置了丰盛的嘉奖：项目开盘后到达“456”的尺度，当即得到百万级内部嘉奖。 “中梁是典范的计谋+机制的房企，计谋是机关三四线，而机制在于高鼓励。因此即便项目团队不足成熟，依然可以通过物质刺激引发出产力，继而取得乐成。”一位上市房企总裁点评。 得益于已往几年三四线都市的棚户区改革和房价上涨，中梁的业务模式快速获得复制和乐成，进而成为最近几年增速最快的房企之一。 据招股书，停止2019年3月31日，中梁控股团体控股在全国23个省124个都市机关353个物业项目，地皮储蓄约3900万平方米。机关包罗长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等五大区域。 不外，中梁的三四线都市机关在今朝行业周期下则呈现庞大挑战，本年开始，三四线都市销售开始明明降温，给了许多房企较大的销售压力。 “我们上半年销售明明是一二线都市好于三四线都市，三四线都市的红利逐渐褪去。”一位上市房企高管汇报第一财经记者。 对此，中梁也意识到了这个风险。中梁副总裁游思嘉暗示，公司正在举办计谋调解，自2018年7月，中梁已经将投资的重心慢慢往二线都市转移。停止今朝，公司二线和三线的占比与渗透率在不绝晋升。 但这家重仓三四线的房企想要转换赛道并非易事，这涉及业务模式和运营逻辑的调解。 太过依靠信托融资 从融资局限看，中梁比早前在港IPO的正荣地产（06158.HK）少了近10亿港元。此前，正荣地产发售价最终为每股3.99港元，募资净额为38.43亿港元，而中梁此次发售合计召募资金约27.73亿港元。 凭据中梁筹划，IPO后30%的募资将用于送还现有信托贷款。 纵观中梁的成长，其应用了大量信托融资输血，为其实现高速成长。停止2018年年底，中梁尚有109个信托或资产打点打算未送还，总额147亿元，未送还本金总额占借钱总额的58.0%。 停止2019年3月末，中梁借钱余额达123亿元，大都项目标资金本钱在10%~12%之间。大部门项目均有股权质押、地皮抵押和包管。个中4笔信托贷款将在2019年到期，最高的一笔利率到达13.9%。 大量的信托融资，实际上反应了中梁需要改进的债务布局。 停止2018年尾，中梁短期银行及其他借钱144.69亿，而恒久银行及其他借钱仅有125.36亿，短债占比约53%。 一般而言，较量安详的公司短期债务和恒久债务比例或许在3：7。 大量的短期债务，将让中梁面对更大的融资压力。不久前，针对近期部门房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示。要求其严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托禁锢要求。 “包罗光大等信托都被要求不能有新增融资，并要求适当淘汰融资局限，而我们公司则要求三季度融资局限不能高出二季度。”一位信托人士汇报记者。 信托作为房地产的重要输血东西，不绝收紧之后，对付依赖信托融资的房企，将面对庞大的成长压力。 |
