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中粮地产继发布2017年报、重组预案和回覆深交所问询，在停牌近9个月后迎来复牌。然而市场显然对公司披露的大悦城重组方案不满，中粮地产复牌跌停。 那么，毕竟是什么原因让市场不看好这次资产注入？中粮地产这份400多页的《刊行股份购置资产并召募配套资金暨关联生意业务预案》透暴露的信息已经给出了谜底，其实就是一个字——贵，中粮地产买大悦城的价值太贵了。 起底中粮“左手倒右手”的资产注入 此次操持的重组方案简朴说就是，中粮地产通过非果真刊行股份，向明毅收购其持有的大悦城资产。
从重组前后股权架构图中，我们能清晰看到，生意业务的两边中粮地产和明毅属于同一节制人，实际节制人均为国资委（中粮团体）。通过这次重组，相当于国资委旗下的中粮团体把左口袋（明毅）里的大悦城资产，放到了右口袋（中粮地产）里。 对付中粮团体来说这仅仅是左口袋到右口袋式的资产注入，但对付被注入方中粮地产来说工作并非想象的简朴。对付中粮地产来说，注入的资产质量怎么样？以及这笔注入生意业务到底划不划算？值得投资者讲求。 大悦城资产质量一般？变卖资产助扭亏 作为险些和万达广场、万象城、银泰中心等齐名的贸易综合体，大悦城名声在外。然而资产质量如何，要看其真实业绩的，在贸易生意业务中是基于实在业绩而评估利弊。 按照这次刊行预案显示，2017年归属大悦城股东的净利润为4.65亿元，而在一年前，该数据还为负值，为吃亏1.5亿。
值得存眷的是，大悦城被收购当年利润溘然呈现同比大增，这样的业绩异动不能不让人发生疑问，也引起了禁锢部分的存眷。深交地址给中粮地产“关于重组的问询函”中，就对大悦城业绩变换的原因及公道性提出了质疑。
对此，中粮地产也给出了回覆，称“由于标的公司（大悦城）业务调解，果真挂牌竞价转让所持南昌凯莱饭馆、苏州凯莱大旅馆有限公司全部股权，因而恒久股权投资实现了约3.90亿的投资收益（计入很是常性损益）”。 从回覆函中得知，大悦城净利骤增的原因是卖资产，其得到的3.9亿收入是当年盈利的重要原因，然而这个因素显然不具可一连性。 大悦城资产质量一般，那么注入价值是否具有吸引力呢？ 估值超市值6成 “霸王条款”成溢价来由让人难以接管 回首中粮地产重组预案里的生意业务细节可知该重组方案分为两个部门：刊行股份收购资产，以及刊行股份召募配套资金。 （1）收购资产。拟以6.89元/股的价值，向明毅刊行21.4亿股，收购其持有的大悦城地产91.3亿股，占大悦城地产已刊行普通股总股份64.2%，与A股差异，由于尚有约10.95亿优先股的存在，因此占到总刊行股份的59.6%，对价147.6亿。 （2）召募配套资金。拟向不高出10名特定投资者召募配套资金不高出24.3亿，且刊行股份数量不高出3.6亿股，除相关用度外，全部用于中粮置地广场和杭州大悦城购物中心两个项目标建树。 新浪财经阐明称，在收购资产部门，按作价147亿元占60%股权、以及此刻1港币对0.8元人民币汇率估算，大悦城估值约300亿港币，而大悦城是在港股挂牌的上市公司，是有其公允代价的，停止前一个生意业务日（4月13日），港股上市公司大悦城地产市值为184亿港币，可知此次收购较市场溢价超6成。 如此高溢价做资产注入，依据是什么呢？ 对此，中粮地产的表明为，中粮团体对大悦城地产投资的本钱为港币1.74元/股，收购91亿股，对应标的资产代价相应为港币159.23亿元，而鉴于大悦城地产股价受到香港市场宏观市场颠簸、二级市场活动性等多方面因素影响，无法充实反应大悦城地产的实际代价，因此以汗青投资本钱价值为参考。
本来，中粮地产的意思是，股东中粮团体当初买大悦城本钱就是1.74港币/股，固然此刻大悦城股价已经跌到了1.3港币/股，但原因是港股市场“低估”了大悦城的股价，因此收购订价照旧要以我当初高价入股时的价值为准。 |
