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在房地产行业去杠杆的当下，杭州滨江房产团体股份有限公司却逆势增加了许多杠杆。 上半年滨江团体加大地皮储蓄，在杭州、湖州、温州、温岭、如皋等地连续新增多个地块项目，累计新增地皮储蓄修建面积约296.7万平米。与此同时也新增了107.86亿元借钱，资产欠债率由去年年尾的72.84%增加至77.20%。 另外，为撬动更多项目，滨江团体还将项目公司股权加杠杆，大局限引入相助方，导致净利润遭到稀释。上半年滨江团体实现归属于上市公司股东的净利润为5.8亿元，同比低落36.95%，而归属于少数股东的综合收益总额到达6.58亿元。值得一提的是，2017年全年，其归属于少数股东的综合收益只有5.95亿元。 而另一方面，毛利率的下滑也对滨江团体净利润造成较大影响，个中2010年拿下的地王项目——西溪明珠交付并确认收入，是其毛利率下降的主要原因。 针对净利润大打折扣和地王项目导致毛利率下滑等问题，记者向滨江团体董秘办发送了采访提纲，但停止发稿之日未获回覆。 归母公司收益不敷总额一半 在上半年陈诉中，滨江团体给出的后果单显得发火发达，营业收入95.54亿元，同比增长92.33%，销售额405.5亿元，累计新增地皮储蓄修建面积约296.7 万平米，平均楼面价1.38万元/平米，预估平均售价2.86万元/平米。也就是说，将来项目交付后，将会连续为滨江团体带来约800多亿元的营业收入。 大局限拿地是从2016年开始的，当年拿下12宗地块，修建面积约160.81万平米，是2015年的1.5倍，2017年滨江团体又新增16宗地皮储蓄，总修建面积220.45万平米，同比增长37.1%。 上半年，滨江团体拿下12宗地皮，而据记者不完全统计，滨江团体在7、8两个月时间又买进6宗地块，两个月耗费近100亿元：7月16日以31亿元竞得杭政储出[2018]23 号地块的国有地皮利用权；8月2日以4.4亿元竞得奉土出告字[2018]01041号地块的国有地皮利用权；8月6日以8848 万元竞得奉土出告字[2018]01043号国有地皮利用权；8月16日以32.26亿元拿下萧山新区E-15-1和蜀山南单位B-09-1地块；8月27日以26.2亿元拿下杭州上城区望江单位地块。 从2016年即开始的“拿地潮”固然使滨江团体销售额逐年增长，但“含金量”却严重不敷，上半年405.5亿元的销售额中权益销售金额仅有179.4亿元。与此同时，相助开拓的模式使得滨江团体归属于上市公司股东的净利润大打折扣。上半年其归属于上市公司股东的净利润为5.8亿元，同比低落36.95%，而归属于少数股东的综合收益总额到达6.58亿元，朋分了综合收益总额的54.2%。 值得一提的是，本年上半年滨江团体子公司少数股东取得的收益已经高出了2017年全年的5.95亿元。 2015年-2017年，少数股东收益占收益总额的比例别离为33.22%、28.99%、25.94%，2018年上半年陡增至54.2%。 记者查询相识到，在2017年新增的16宗地块中，只有三宗权益比例为100%，其余均便是或低于51%。2017年主要销售和结算的14个项目中，也只有3个权益比例为100%，固然销售面积到达88万平米，但滨江团体实际收益却只有33.28万平米。 正因如此，2017年滨江团体固然实现了615亿元的销售金额，但权益销售金额仅260亿元，达不到一半。同样，本年上半年其销售金额打破400亿元，而权益销售金额却只有179.4亿元。 滨江团体2018年上半年陈诉中提到，与其成立相助干系的单元有中央企业、首部级企业、地产企业和非地产企业，公司通过项目相助开拓中的打点输出和品牌输出，得到了不变的项目打点处事费。 地王项目拖累毛利率 滨江团体上半年营收下降而净利润下滑尚有一个重要原因就是毛利率下降。其房地产毛利率为27.50%，对比2017年的30.01%下降了2.51个百分点，同比下降15.05%，个中杭州地域同比下降16.29%。 滨江团体在半年报中暗示，营业收入、营业本钱增长较多，主要系本期楼盘交付较上年同期增长较多，毛利率较上年同期下降主要系本期交付楼盘的毛利率较低所致。 上半年滨江团体交付的主要有华家池项目、东方星城项目、西溪明珠项目、湘湖壹号项目、平湖万家花城等项目。记者相识到，除西溪明珠外，其他项目销售价与楼面地价之间的落差均较大，理论利润空间不小。 华家池位于杭州市区较富贵地段，浙江大学旁边，2013年滨江团体以43.83亿元总价竞得，出让文件显示，滨江所拿地块可出让面积4.73万平米，容积率3.2-6.0，修建限高100米，修建面积18.9万平米。折合楼面价23189.75元/平米，至少配建保障房面积2200平米。而其高层均价5.8万元/平米，排屋均价9万元/平米。按此计较，华家池项目至少有3万元/平米的盈利空间。 |
