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公寓爆仓、高价抢房、租金贷、致命甲醛……连年来，长租公寓带着“蓝海”光环，颠末成本的火上浇油引出了多个槽点。 记者观测发明，一些租住过长租公寓的租客多有不满，许多租户均认为这些公寓项目性价比并不高，有的租户认为管家也不能实时有效办理租户的问题，尚有租户回响因为对合租人员的不相识，合租带来的贫苦并不少，自如合同形同虚设…… 国泰君安首席经济学家花长春对记者暗示，当前，一些长租公寓简直存在一系列问题，除了有些公寓不足尺度化等，难以满意年青人对糊口品质的追求，也有些存在安详隐患，还大概存在太过金融化的风险。 问题频发与本年租金上涨的配景下，12月起，长租公寓龙头自如继理睬两个月不涨价后，率先打出了涨价5-10%的告示，一石激起千层浪。此前，前我爱我家总裁胡景晖关于中国前十的长租公寓将有一半在春节前爆仓的言论又被从头提及，令人细思极恐。 自如年底缘何提价？ 当前，海内重点都市的房地产市场逐渐由增量市场步入存量市场，传统拿地模式的难度也在加大。地皮拍卖“竞矜持”等法子促使房企对传统业务举办转型进级，同时业务利润的压缩进一步促使房地产企业摸索更多的业务增长模式。长租公寓作为矜持类创新业态遂被浩瀚房企纷纷选择，成为试水的偏向。 据东北证券研报，我国的租赁市场今朝主流依旧是 C2B2C 模式，即房东、租客通过链家、Q 房等中介平台来促成生意业务;跟着互联网的成长以及租客对付糊口品质的追求，催生了新兴的 B2C 模式，即自如、泊寓、冠寓等长租公寓运营商，按照物业漫衍，可分为会合式、分手式;按照运营模式，又可分为重资产、轻资产。 重资产是持有房产出租，享有房价颠簸风险，没有房租本钱。轻资产是二房东模式，与房价颠簸无关，但要包袱对屋主的租金本钱。分手式公寓房源位置相对分手，而会合式是房源会合在同一幢房，在多半会，轻资产模式不行能做会合式公寓，只能以分手式公寓形式存在。 东北证券认为，风险会合在轻资产+分手式公寓的玩法，如自如，蛋壳等。 轻资产长租公寓由于其以市场价值从房东处获取房源，然后通过装修转租以获取利差的运营模式，其利润空间相对较小，需要高周转和风雅运作，再思量今朝的整体资金本钱，盈利压力较大。 众所周知，长租公寓运营商开始并没有想那么多支付了大量的资金用以抢占市场，而且均加了杠杆，以租金打包为应收账款ABS，向金融机构拿抵押贷款，为的是迅速把盘子做大。 花长春指出，“金融+长租公寓”模式固然迅速拓展了长租市场，但也带来了法令和金融方面的风险。有些长租公寓方操作网贷平台“套路”租客，让租户在不知情的环境下利用网络贷款，绑定租客银行卡与网贷平台，每月返还给贷款给平台来缴纳房租。同时，该长租公寓提供方拿到金融机构贷款后，纷歧次性结算给房东，再操作截留的租金去盘下更多的屋子。这种模式首先违法，租客不知情的环境下就签了贷款条约，其次，这种模式很是依赖高现金流，很容易呈现“爆仓”。 所以我们看到了自如甲醛门，如今风头刚过，自如们又开始火烧眉毛地涨价——出租率提高不了，那就提高租金。长租公寓面对是，过快扩张的欠债压力凸显，加之新的一年即将到来，在又得向屋主们交来岁的租金的双重压力，涨租莫非是无奈之举？ 长租公寓盈利困局 固然长租公寓的成长是市场的一定选择，有利于经济的恒久成长。然而，作为一种新兴业态，长租公寓不行制止会碰着成长上的挑战。今朝市局势临的主要挑战为行业整体的盈利空间较小。 长租公寓是一项前期投入资金庞大、回报周期较长的微利业务。万科高级副总裁谭华杰曾果真暗示，今朝商品住宅的租金收益率只有2%至3%，假如仅靠商品房出租，长租公寓不行能成立起盈利模式。 “二房东模式”型的长租公寓正是如此，“二房东”从房东处租赁拿到房源，再举办装修改革，租赁和装修本钱较高，运营商主要赚的是租金差价。由于房租租金价值上涨有限，运营商要盈利则需要在本钱节制上下工夫，包罗获取房源的本领以及建安用度。 值得留意的是，今朝许多轻资产型长租公寓颠末抢夺房源，高企的本钱已经压缩了盈利空间。然而，压缩装修本钱不只难吸引租客，也容易产生“甲醛门”等安详隐患，这样无形中又提高了空置率。 |
