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钱！钱！钱！内地趋紧的融资环境使得香港成为中小房企重要的融资渠道。10月22日，广州房企海伦堡在港交所提交了上市招股书，成为最新赴港上市的一员。这也是海伦堡三年前搁浅的上市计划再次被提上日程。与今年大部分赴港上市的同行一样，海伦堡净资产负债比率也偏高，2018年上半年达到103.1%。 回顾海伦堡的发展史，前身为广东中颐投资集团有限公司，1998年在广州成立。当时创始人黄炽恒以自有资本投资开发了第一个住宅物业项目华景新城，由此进入房地产业。此后，2002年成立广州维信房地产有限公司，开始了片区开发模式开发物业。2005年，广东海伦堡成立，成为集团唯一的平台。在申请上市之前，黄炽恒持有广东海伦堡97.4%股权，儿子黄博文持有剩余的2.6%，属于中国典型的父子档生意。 资料显示，海伦堡主要开发住宅物业，以及少量的商业物业和创意科技园。住宅物业包含6大系列，分别为流金系、国际系、湾系、春天系、爱ME系和小镇系；商业物业方面，则包括海乐世界、海乐城、海乐荟。截至2018年8月31日，海伦堡拥有112个处于不同开发阶段的项目或项目阶段，总建筑面积约2340万平方米，已在主要位于珠江三角洲地区、长三角地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的12个省及直辖市的31个城市占据一席之地。 2016年起，海伦堡加速了扩展的步伐。截止2015年、2016年及2017年及2018年上半年，海伦堡共收购了4、9、21及21家公司的股权。2018年7月1日至最后实际可行日期止期间，海伦堡共获取21个项目，其中9幅地块通过公开招拍挂获取，总地价约58.635亿，土地位于无锡、嘉兴、苏州、南昌、宁波、南充、清远及昆明。其余12个项目通过收购获取，位于南充、德阳、绍兴、惠州及南通地区。 扩张伴随的是负债的攀升。根据招股书，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海伦堡控股未偿还借款总额分别为83.61亿元、128.74亿元、205.04亿元及243.2亿元。同时，2015年-2017年，海伦堡净资产负债比率分别为128%、69.4%、83.4%，2018年上半年则为103.1%。 由此可见，扩张面临的融资需求成为海伦堡赴港上市的重要原因。根据招股书，公司拟将融资净额用作以下用途：一是将于2021年底前通过在公司目前运营及计划扩张所在的城市寻求并获取地块或合适的并购机会，用于土地收购以增加土地储备；二是开发现有物业项目(即昆明海伦堡中央广场、中山板芙项目及中山金色港湾花园)的建设成本；三是用于一般营运资金。 值得在意的是，若单纯从当前房地产行业的市场氛围出发，眼下似乎并不是海伦堡赴港上市的最好时机。诸多不确定性，对于海伦堡来说都是不可轻视的挑战。另一方面，过去海伦堡亦有一些经营不合规情况。初步招股书资料显示，海伦堡有10家项目公司在取得所需的许可证前就已开始兴建若干项目，另有10家项目公司偏离建筑工程施工许可证，及有11家项目公司偏离建筑工程规划许可证。此外，海伦堡还存在未替其若干雇员缴纳足够的社保及住房公积金的不合规事项。这些都给其上市增添了变数。 |
