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“中国的主流房地产市场已经见顶了，整体来讲是一个过剩的时代，只不外我们不知道下滑是从本日开始照旧来日诰日开始。”7月25日，阳光100（02608.HK）董事会副主席兼执行董事范小冲果真表达房地产行业繁荣背后的危机。同时公布的，尚有阳光100彻底转型。 从股价暴跌、卖地还债，到上半年业绩不佳、贷款包管人失联，阳光100正经验失落的2019。外界重重质疑下，阳光100终于回应，将刚强、下刻意分开住宅主流房地产市场，把全部精神投入到创新产物线。 这一切对公司首创人易小迪来说，并不轻松。反思转型五年得失，他认为公司当前的逆境来历于，总想同时抓住两只兔子，分身新产物线和传统开拓市场。 但彻底转换赛道后，阳光100面对的挑战只增不减。“假如来自传统房开业务的销售利润支撑力度不敷，房企转型很大概半途折戟。”业内专家汇报第一财经记者，融资收紧下，中小房企可否安详渡过市场转型期，仍存未知。 保留压力 易小迪一语成谶。 “巨型把持企业呈现是行业利润的劫难。”他曾果真暗示，巨型企业需要依靠局限扩张来维持保留，它甚至不赚钱也行，但必然要活下去。而在把持房企挤压下，宽大中小房企保留空间越来越小，盈利空间会一连恶化。 世事沉浮，阳光100跌落在易小迪对行业的判定中。2019年以来，阳光100一连在欠债、现金与保留的漩涡中打转。几年先后出让重庆、清远两大项目，为阳光100回笼近60亿元资金，个中有45.78亿元被公司用于偿债。 卖地还债，阳光100的活动性逆境被聚光灯放大。停止2018年尾，阳光100总债务约296.95亿元，短期债务约104亿元，而其在手现金及现金等价物为近三年来最低，仅25.89亿元；净欠债率高达261.6%；公司净资产同比淘汰21.12%至14.26亿元。 与外界解读相反，在范小冲看来，卖地并不是负面动静，而是刚强转型的表示。一方面可以快速回笼资金、低落欠债，另一方面有利于轻装上阵，会合精神换赛道。“本年公司还会继承出售项目，算上前两个项目，全年要出售的项目代价达百亿元。”他透露。 但靠出售项目缓抒难机显然不是持久之计。阳光100正酝酿一场彻底转型。 在2019年中期集会会议上，易小迪反思，公司今朝的压力和挑战来自于，总想同时抓住两只兔子，总想把转型和新产物线做好，又不想放弃传统开拓主流市场。他的内部要求是，刚强、下刻意分开住宅主流房地产市场，把全部精神投入到创新产物线。 易小迪所指的新业态，即阳光100的“1+3”品牌计谋。“1”是聚焦年青常识精英、中产阶层方针客群，“3”是共享式处事公寓（喜马拉雅）、文化街区（凤凰街）和复合型社区（阿尔勒）。 反思刚强转型背后的逻辑，范小冲暗示，假如继承走高周转、高欠债的房开老路，作为一家民营企业，阳光100并不具备优势。加上资金本钱奋发和调控严密，在这种游戏法则下，彻底的转型势在必行。 但不行忽视的是，新赛道并非坦途。上述三种新业态均比住宅周期长，需要投入大量资金。活动性危机下，阳光100如何担保现金流来培养新业务？范小冲回应，新业务采纳租售团结的方法，喜马拉雅共享式公寓以出售为主；文化街区70%出售，30%矜持。 回身艰巨 阳光100的逆境并非行业孤例，也并不全由自身策划不善所致。近期，万科(000002) 的“万村打算”与部门已签约城中村房东洽谈违约抵偿事宜，证实了此前2018年股东会上，万科打点层关于“转型艰巨”的说法。 而与阳光100舍弃传统住宅市场雷同，华侨城(000069)连年开始强调去地产化，急于撕掉身上地产商的标签，突显文旅开拓商的部门。7月26日，华侨城再发通告，拟以31.29亿元转让陕西西咸新区5宗商住地80%的股权及相关债权。 房企转型者众，但转型并不容易。“房企转型相关业务运营履历并不成熟，另外，一些转型业务还未到成熟的市场机会期。从成本市场看，今朝融资期限一般在两到三年，难以对新业务运营形生耐久支撑。” 同策咨询研究中心总监张雄伟认为。 回到阳光100，有业内人士汇报第一财经记者，该公司这两年住宅业务有所松懈，在拿处所面照旧没有掌握地产周期，所以拿地失误较多，可能说扩张节拍较量慢。此次刻意转型，要害是要看其可否在非住宅市场上发力。 一般而言，企业面对活动性危机时，一方面会加速营收现金回流，另一方面会出售资产。但出售项目之外，阳光100的策划状况好像并不顺遂。 |
