楼市游戏规则改变 高息地产股哪只更可靠？

摘要：香港楼市高企多年，一直是多项全球房价排名的三甲之列，长期居高主因还是住屋供需失衡。 不过近日有媒体报导，中央早前会见香港主要地产商，告知游戏规则已经改变，要求合作解决住宅短缺问题，不容许囤地、垄断行为，把内地房住不炒的政策延伸至本港。 市场...

香港楼市高企多年，一直是多项全球房价排名的三甲之列，长期居高主因还是住屋供需失衡。

    不过近日有媒体报导，中央早前会见香港主要地产商，告知“游戏规则已经改变”，要求合作解决住宅短缺问题，不容许囤地、垄断行为，把内地“房住不炒”的政策延伸至本港。

    市场担心香港楼市神话不日幻灭，地产股亦因而遭受血洗。高息地产股一直受不少长线投资者及食息一族青睐，市场规则变更，它们的投资价值是否亦从此不再？今日就看看恒基地产（SEHK：12）、长实集团（SEHK：1113）、新鸿基地产（SEHK：16）。

    游戏规则改变的可能结果

    要解决本港住屋供需失衡问题，少不免要从供应着手，一般方法有填海及开发已有土地。中央对行业干预，一般都期望有立竿见影之效，单靠填海明显是不可能。而香港有大片未开发的农地，相信会是主要目标。

    目前各本地地产股中，“农地王”恒地拥有的农地最多，达4400万平方尺，比排行第二新地的3100万平方尺多出足足四成，长实则仅有1000万平方尺。这些农地是各企业过去多年积累，由于香港土地价格长升长有，因此这些土储成本对比现在并不算贵。

    可是，参考内房的监管环境及“共同富裕”的理念，中央有可能对本港地产股亦有还地还富于民的取态，以低于企业拿地成本的价格征收土地甚或鼓励企业捐地的可能性不低。按此逻辑，恒地及新地遭受的影响绝不少。

    地产股分散风险之效

    不过，值得留意的是，不少本地地产股随着多年收购及业务发展，本质已逐渐偏离地产。恒地有13%业务为百货及其他；长实有约25%为飞机租赁、英国酒馆、酒店及服务套房业务；新地亦有约25%分布于电讯、物流运输、酒店经营及数据中心等业务。

    相比之下，恒地的分散风险程度最低，而且百货等零售业务亦受网购、疫情、经济发展放慢等因素制肘。

    新地有意跨界至科技产业，但目前业务占比仍偏低；另外，新地在中国业务的发展速度近期有放缓迹象，亦难以成为增长动力，不过企业的抗逆能力仍不足虑。

    至于长实的外国资产最多，单单英国业务就贡献了 14.6%的营业额，在中港政经及市场环境不稳的当下绝对是一大竞争优势，而且集团的英国酒馆业务在疫情后的盈利能力值得期待。长实的盈利能力亦有所优化，毛利率呈上升势头，今年中期虽然营收同比跌 5.5%，但盈利反升 31%。

    投资结语


现价市盈率（倍）   现价市账率（倍）   股息率（%）   债项净额/股东权益（%）  
恒地   14.0   0.4   6.1   24.8  
长实   9.8   0.5   4.1   7.1  
新地   10.4   0.5   5.2   16.0  


    虽然恒地的股息率最高，但面临的政策风险最大，不单有可能赚息蚀价，股息能否维持亦两说。长实虽然股息最低，然而逾4厘亦有吸引力，加上集团财务稳健性较高，长线持有能更安心。

    只是近期市场受政策影响较大，坐货能力或资金流动性较弱的投资者宜分阶段吸纳，或以平均成本法月供收集。